文|关山
险资最近频频出手购入不动产，涉及写字楼、购物中心等不同板块。例如，根据CBRE第三季度北京房地产市场回顾，中邮人寿以42.6亿元交易收购位于安定门的中粮置地广场。这是近一年来，北京首个单笔超过30亿元的投资属性交易。
仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜对中华网财经表示，近期保险公司对不动产项目的配置有一个共同点，是具备稳定收益和增值能力的商业地产受到青睐。面对这类优质物业，无论是偏权益性还是偏债型的投资机会，险资依然是有较大的投资意愿。
险资接连出手不动产项目
截至目前，大家保险在今年已经接手4个万达广场。日前，市场传出上海万达广场置业有限公司股权关系发生变更的消息。公开资料显示，该公司为上海周浦万达广场的项目公司，由大连万达商管全资持有。出售完成之后，项目公司由上海家昇、芜湖浦煜分别持股99.99%及0.01%。
企查查股权穿透显示，上海家昇背后为芜湖浦煜，而芜湖浦煜的背后则是大家保险于2019年设立的200亿基金–海口远见共创一号基金（有限合伙）。
另据中国房地产报报道，此前在今年大家保险已经从大连万达商管手中，接盘上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。
9月26日，据北京产权交易所，成都厚德天府置业有限公司100%股权及13.25亿元债权被挂牌，转让底价约36.65亿元，信息披露截至10月27日。该公司由海口远见共创一号基金（有限合伙）、大家投资控股公司分别持股85%、15%，两者均隶属于大家保险。
除了大家保险，中国人寿系公司、中邮人寿、华泰资产也在近期接连出手，涉及金额达到上百亿元。
9月29日，ST世茂转让子公司珠海海新，将持有的“珠海世茂新领域”50.99%股权给星湾企业（控股股东为远洋集团，远洋集团第一二位股东分别为中国人寿和大家保险），0.01%股权给启航基金（控股股东为中国人寿）。本次转让珠海世茂新领域股权合计51%，股权转让对价合计39.1亿元。而珠海世茂新领域所持项目，是一个建筑面积近百万平方米的商业开发项目，包括写字楼、酒店和会展中心等业态。
大悦城控股子公司西单大悦城，通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭100%股权及债权。北京昆庭的主要资产为位于北京的中粮·置地广场。9月28日，西单大悦城与中邮人寿签署了产权交易合同，成交价格42.46亿元。
9月27日，万科子公司北京万永与华泰资产签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年。
风险把控显著提高
近期，比较有代表性的不动产大宗交易都是由险资完成。而在此前，人们常常看到的是各类国内和国际投资人在投资市场中出手。对此，徐茜茜认为，一方面，险资在不动产的配置上面仍有较大需求，在积极地配置。另一方面，受海外加息导致资金成本过高等影响，目前市场上活跃的买家类型在逐渐减少。其他类型投资人有所放缓，也凸显了保险公司配置不动产的市场行为。
世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天也认为，从有大宗交易市场算起，险资一直都是写字楼、商业等不动产项目很重要的投资者。当有合适的物业，合适的价格，就会形成交易。
中国人寿副总裁刘晖曾在今年8月的公司半年业绩发布会上表示，成熟的商业地产有稳定的现金流，能够跨越周期实现保值增值；同时抵御通胀、抵御波动，与其他品种相关性较低，是保险等长期资金的重要配置品种。在组合中配置一定的不动产实物资产，有利于保险资金长期获得稳健回报。
刘晖认为，国外保险公司对于不动产配置一般在10%左右，国内保险公司目前对于商业不动产等实物资产的配置比例仍比较低。
目前来看，险资对于标的物的选择标准其实没有太大变化。“险资投资时的核心考量是，回报率要足够的稳定。”孙祖天表示，所以险资青睐拥有现金流的成熟物业，例如针对写字楼物业，需要考虑其入住率高低和租金收益的稳定性。
徐茜茜认为，从今年来看，随着整体经济形势的变化，险资对风险的把控要求显著提高。由于保险资金的资金属性特点，所以他们会寻找更为稳健的不动产投资。而且很多保险公司会从纯股权投资，偏向稳定收益或者是偏债类的投资。
也就是说，与之前投资一个项目100%股权，盈亏都由自己来承担100%的风险不同，近期险资更倾向于构建一个人民币基金的结构，并认购优先回报的部分。
并且此前因为疫情对于传统商业、办公的影响，险资投资不动产的方向已经发生了一些转变，更偏向于物流园区、生命科学。出于流动性的考虑，在退出路径上，险资也会选择更偏向能在REITs市场进行退出的物业类别，例如工业及物流地产、长租公寓，以及消费型的基础设施购物中心等。
“对于险资而言，多一条退出路径选择的资产，他们会更为关注。”徐茜茜说道。而包括物流园区、生物医药、购物中心在内，险资自身一般欠缺这类专业板块的主动管理能力，所以他们会对运营合作伙伴的运营实力高度重视，选择各自领域内排名前几大的公司，可能是共同占股，一起投资运营项目。
投资回报率回调
在投资不动产时，不止是险资，所有的市场参与者都会遇到土地年限问题。
孙祖天表示，保险公司一般会长期持有，所以对于土地的剩余年限要求较高。如果剩余年限不到20年，基本不会考虑。而一般商办用地的年限在40年或者50年，市场上运营多年的很多优质物业，其剩余年限并不符合险资的要求。
“险资虽是长期被持，但也有退出要求。所以保险公司要求投资不动产时，项目的剩余土地适用年限不低于20年。”徐茜茜进一步表示，这也是影响目前大宗交易市场活跃度的一个主要问题。
在前几年，险资比较看好商办物业的增长潜力、未来的增值空间，回报率一般要求在4%，甚至4%以下。而当前结合市场基本面、土地年限较短等因素，险资对资本化率进行了一些回调。例如从投资测算的逻辑上来讲，考虑到资金年限偏短等，对于一线城市的办公或者购物中心的回报率要求，通常希望达到5%以上甚至更高。
孙祖天指出，今年包括险资在内，投资人普遍对于回报率的要求更高。回报率涉及到租金与价格的比例关系。如果在租金不变的情况下，更高的回报率，意味着价格需要更低，投资人在价格方面的考核就变得越来越严格。买卖之间的价格预期差异，是达成交易的最主要的障碍。
大宗交易的谈判过程通常很长，少则半年，多则一年，甚至有时需要几年才能够谈成一单。在今年四季度，险资对于不动产投资的态度是保持观望还是继续出手，这是关乎大宗交易市场走势的一个关键点。
孙祖天认为，在一线城市，成熟物业导致资产增值，还是一个大概率事件。尤其是那些高品质的物业，在市场租金下行期间，其韧性表现也较为良好。目前这类物业的市场价格已经下降到低位，等到整体市场租金开始回升的时候，其价格也会很快上扬。所以对于险资来说，当下是一个购入窗口期。
没有谈不成生意，只有谈不拢的价格。“目前险资作为国内的主要买家之一，除了价格方面，他们在回报结构及分配上的要求，其实跟卖方的接受程度还是有差距的。”徐茜茜提醒到。